2023年9月1日，中国房地产市场迎来了一个重要的日子。在这一天，经过多次酝酿的“认房不认贷”政策在限制最严格的一线城市北京、上海得到确认，而距离北京120公里的天津也宣布在城六区以外的10个区取消限购。

随着“史诗级”救市行动的展开，一场信心和预期的博弈也在拉开序幕。根据过去一线城市放开“认房不认贷”政策的经验来看，楼市回暖的持续时间短则2个月，长也不到半年。而此次四个一线城市出台超预期的放松政策后，“金九银十”已经呼之欲出。

中原地产首席分析师张大伟指出，房地产市场在经历了十几年的快速发展之后，正处于经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”阶段，尤其是在经济转型期，购房者的信心不足，很多房企暴雷事件影响了购房者的安全感，因此许多宽松政策对市场的作用低于预期。

总体来看，当前房地产市场需要购房者恢复信心，而市场稳定的关键是从一二线城市开始。未来，我们对房地产市场仍然期待更多的有利政策出台。

天津、杭州的“救市”行动取得了成功吗？在全面放开“认房不认贷”政策之前，天津和杭州是为数不多早已实施该政策的二线城市。

2022年9月17日，天津市住房城乡建设委等7个部门发布了《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，对已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，可按首套房贷款政策执行。2022年11月，浙江省市场利率定价自律机制召开会议，对杭州市差别化住房信贷政策进行了调整，对于在杭州市限购区无住房但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。

从这两座城市楼市半年左右的动向来看，这一政策对天津二手房的短期拉动效果比较明显。诸葛找房的数据显示，天津出台政策后的一个月内，二手房房价从20207元/平方米上涨到20487元/平方米，在11月有所回调后连续上涨了4个月，到2023年2月达到近期最高点20703元/平方米。随后又开始回落，到7月份已经低于“认房不认贷”政策出台前的水平。

而天津的一手房方面走势相对相反，房价先下降，到2023年3月开始筑底回升。根据易居研究院跟踪的百城库存数据显示，天津的存销比从2022年10月开始下降，到2023年5月已经下降了36.6%，近几个月才有所上升。

这一情况与天津核心区域学区房刚需在上半年集中释放有关。2022年11月，记者在和平区鞍山道附近调查时，一