地产债融资的恢复仍需等待一段时间。

根据财联社综合多渠道的数据观察，在9月份，地产债的发行规模同比下降了54.1%。不仅民企的发债情况没有恢复，央国企的发债规模也明显下降。

在二级市场上，境内地产债利差扩大，美元债地产指数回落率仍为负。

展望未来，从中长期的角度来看，我国房地产行业的发展仍有支撑，国企地产债券的性价比已值得积极配置。

9月份，房企发债规模下降超过了50%，国企的发债规模也明显下滑。与过去5年同期相比，发债的绝对水平出现了明显差异。

据东方金诚统计数据显示，9月份，共有9家房企发行了16只境内地产债，发行规模为158.4亿元，同比分别下降了57.1%、50.0%和54.1%。而去年同期有21家房企发行了32只地产债，发行规模为345.0亿元。环比下降了59.1%、56.8%和57.1%。而8月份则有22家房企发行了37只地产债，发行规模为369.2亿元。

不仅民企发行规模未现起色，大型央国企的发债规模也明显下降。9月份，共有7家国有企业发行了地产债，发行规模为133.4亿元，同比下降了52.0%，环比下降了59.2%。而8月份则有8家中央国有企业发行了204.5亿元的地产债。

民营房企方面，9月份仅有2家民营房企发行了4只地产债，其中有2只债券由中债增进公司提供全额担保。

由于地产债发行规模显著下降，地产债券的净融资缺口进一步扩大。9月份，境内地产债到期规模为340.89亿元，净融资额的缺口扩大至-182.99亿元。具体来看，国有房企的到期规模为196.9亿元，民营房企为143.99亿元，净融资额分别为-63.54亿元和-118.99亿元。

与此同时，地产债加权平均融资利率较8月份大幅提升。9月份，地产债主要品种为3年期AAA级地产债，共发行了6只，加权平均利率为3.82%，较上月提高了43个基点。这一提升既受到当月AAA级优质房企发行数量下降的影响，也与信用债整体发行利率上升有关。

在二级市场方面，尽管政策持续发力，但是行业的基本面修复不足，9月份地产债市场继续走低。根据中金固收的统计数据显示，9月份房地产行业利差总体上扩大。低等级的利差扩大幅度更大，AA+级的利差扩大幅度达到了9个基点。美元债的总回报率为-2.56%，高收益和投资级的回报率分别为-4.03%和-1.7%。整个月份呈现了“先扬后抑”的走势。8月底出台的地产支持政策密集，市场情绪有所改善，但是9月下旬销售数据的恢复并不明显，市场再度走弱。

对于9月地产债发行及净融资规模大幅下降的原因，东方金诚认为主要有三个方面。一是信用债发行利率上升，对地产债整体发行规模形成一定的抑制。二是银行信贷支持力度加大，对央企债券融资形成了明显的替代效应，成为了拖累9月地产债发行的主要原因。三是房地产市场信心依然脆弱，民营房企的债券融资能力仍未恢复。

中金固收认为，随着8月底政策继续释放宽松预期，9月份许多二线城市和一线城市，如广州在限购政策方面进行了优化调整，销售方面一线和强二线城市环比明显走强。但是三四线城市在8月份短暂上升后再次转为下降，也没有体现出明显的季节性牛市特征，表明房地产需求整体上仍然不足。

从债市的角度来看，即表现为持续走低，境内地产债利差扩大，美元债地产指数回落率仍为负。一级市场境内债发行和净增都下降，而美元债仍然零发行。

今年以来，为了促进房地产行业的健康平稳发展，房地产调控政策不断优化，政策优化总体上对市场形成了利好。中诚信国际接受财联社采访表示，未来随着“稳楼市、稳预期”政策的持续支持，房地产行业将逐步回归常态化运营。

从中长期来看，我国房地产行业的发展仍然有支撑。一方面，城镇化仍将释放住房需求，住房保有量的不均衡性也将逐渐得到改善，从而释放出一定的改善性需求。另一方面，宏观经济的复苏有望带动居民收入的增长，居民购房能力和市场信心也将逐步恢复。以央国企为主导的行业竞争格局也有利于重塑市场信心和行业形象，推动行业加快构建更合理和更健康的新发展模式。

从债市的角度来看，中金固收认为，目前已经形成了一个非常明显的根据企业所有权属性的差异性。国企的基本面受益于行业调整和融资