最近，大家都知道房贷利率降低了，但是如果我们进一步追问“是通过什么途径降低的？哪些城市的房贷利率降低了？这将会产生什么样的影响？”恐怕很多人都会一头雾水。

正因为如此，一些房地产中介机构和营销机构利用购房者信息不对称的劣势，刻意夸大了房贷利率降低对于楼市价格的影响，散播了非理性购房的声音。对于这种情况，我们要保持警惕并搞清楚实际情况。

“房贷利率降低”涉及到三个层面的逻辑。

首先，我们要弄清楚的是首套房的利率降低了还是二套房的利率降低了，这分别对应着刚性住房需求和改善性住房需求。

其次，我们要明白房贷利率的定价机制是政策下限降低了还是附加基点降低了，这分别对应着全国政策下限和各城市政策下限。

第三，我们要考察不同城市的执行情况，因为住房信贷政策应该根据当地实际情况而定，并不是“一降全降”。

本次房贷利率降低主要针对的是二套房，通过降低二套房的利率，改善性住房的需求进一步释放出来。然而，“房住不炒”的大前提没有改变，购房者无需过度恐慌。

根据8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，首套房利率政策下限仍然是“5年期以上LPR减去20个基点”，即4.0%。而二套房利率政策下限由“5年期以上LPR加上60个基点”降低到了“5年期以上LPR加上20个基点”，即4.4%。

这次房贷利率降低的是全国政策下限，而并非所有城市的房贷利率都降低到了全国政策下限。房贷利率定价包括以下三个步骤：首先，确定全国政策下限；其次，各个城市根据自身市场供求情况，在全国政策下限的基础上加上基点或不加，确定本城市的政策下限；最后，同一个城市的不同银行，根据本城市的政策下限再加上基点或不加，确定实际执行利率。

也就是说，虽然全国首套房利率政策下限是4.0%，但是各个城市的实际执行利率会有较大的差异。例如，一些城市符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”的条件，所以他们的首套房利率早已低于4.0%。而一些城市的购房需求旺盛，所以他们的首套房利率仍然保持在较高水平的4.7%左右。

这次房贷利率降低对于一线热点城市的影响有限。尽管我国房地产市场供求关系发生了重大变化，但是“房住不炒”的定位没有改变。目前，各个一线热点城市的首套房和二套房利率并没有大幅下降。以北京地区为例，首套房和二套房的利率仍然是“5年期以上LPR加上55个基点”和“5年期以上LPR加上105个基点”，即利率分别为4.75%和5.25%。

搞清楚以上提到的三个逻辑之后，我们再来看最近备受关注的“存量首套房贷款利率调降”问题。这个问题涉及到两种情况。

第一种情况是首套房利率调降。需要注意的是，新利率不是直接降低到当前的首套房利率下限，而是不能低于借款人所在城市的原贷款发放时的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳等城市都已经发布了他们不同时期的首套房利率下限，借款人可以仔细查看并进行理性判断。

第二种情况是在“认房不认贷”政策落地后，部分二套房贷款可以转变为首套房贷款，从而利率下降。目前，多家银行已经表示支持这种操作，借款人可以从9月25日起向放款银行提出申请。

因此，我们可以看出，在分析“房贷利率降低”这个问题时，我们既要结合不同区域的情况，也要关注差异化的住房需求。我们既要看到普遍性，也要了解差异性，不能盲目跟风，只知其表面而不知其实质。更不能被促销和抢购等声音所绑架，陷入恐慌情绪，做出非理性的决策。

接下来，各地应该坚持“房住不炒”的定位，根据当地实际情况采取差异化的住房信贷政策，更好地满足刚性需求和改善性需求，促进房地产市场的平稳健康发展。

相关报道中提到了楼市的重要消息，包括四大行的公告。对于存量房贷利率的调整规则、如何操作、存量首套房贷利率调整的具体规则和如何申请等问题，我们可以从中行、工行、农行的公告中了解到更多的细节。四大行宣布从9月25日起主动调降存量首套贷款利率，并且无需申请，新利率当天生效，具体细则已经出台。