中信证券最近的研究报告指出，认房不认贷政策在广州和深圳正式实施，监管机构加大对房地产企业融资的支持。虽然政策正在兑现，但政策的工具仍然有很大的潜力。

市场的复苏已经可以期待，但这也需要更多的政策力量来推动。我们对房地产产业链保持乐观态度，重点推荐那些具备低成本融资能力、不动产资产运营能力和本地深耕经验的开发商，同时也推荐那些积极拓展、品牌声誉良好、应收款问题可控的优质物管公司。

最近，广州市政府和深圳市住建局官方网站发布了认房不认贷政策，规定如果居民家庭在本市没有住房，购房可按照首套住房执行信贷政策。此外，中国人民银行还举行了金融支持民营企业发展工作推进会，多家地产企业参会，包括龙湖集团和新城控股等。会上，证监会副主席王建军强调了支持房地产上市公司在资本市场融资，推动化解房地产等领域的突出风险。上交所副总经理董国群表示，下一步将着重关注房地产市场，保持房企股债融资渠道的稳定，支持正常经营房企的合理融资需求，稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目的落地。

认房不认贷政策对一线城市的影响较大，预计相关政策能够稳定广州和深圳的房地产市场需求，扭转房价持续下跌的趋势。根据当地房管局和统计局的数据，2022年广州的新房和二手房交易数量同比下降了32.2%和40.0%，而2023年1-7月间广州的房地产投资同比下降了4.9%。深圳的情况也类似，2022年新房和二手房交易数量分别下降了22.2%和41.8%，而2023年1-7月间新房和二手房交易数量同比下降了4.1%和增长了53.5%。深圳也是一线城市中降幅最大的城市。此次政策的出台，使得广州无房有贷的最低首付比例由普宅40%、非普宅70%降低到全部30%，同时按揭利率也会降低。我们认为，认房不认贷政策有望与其他政策形成合力，积极鼓励换房和扩大住房规模的自住需求，减轻部分购房人的资金压力。当然，我们认为差别化的住房信贷政策、限购政策、公积金政策等还有进一步优化的空间，一线城市具备了人口和产业集聚的基础。我们相信，在时间的推移下，政策能够形成合力，在2023年底前扭转房价持续下跌的预期，避免系统性风险的积聚。

我们预计其他核心城市也会逐步出台认房不认贷的政策。根据贝壳研究院的数据显示，各大核心城市的一二手房价格差不断缩小，二手房议价空间不断增大。在这种背景下，我们预计其他核心城市也会纷纷效仿，出台认房不认贷的政策。

过去，在房地产市场过热的阶段，监管机构对房地产融资持限制态度，这在防止房地产市场过热方面发挥了积极作用。然而，2021年以来，由于信用环境的恶化，企业再融资困难程度上升，交付出现压力，监管机构通过三管齐下的措施积极疏通企业融资渠道，增信支持企业。最近可以看到，金融监管对地产企业的融资支持态度更加明确。我们认为，当前房地产企业的资金状况确实比较紧张，加大股票和债券融资支持将有效降低企业的信用风险。

然而，也存在一些风险因素，如政策支持不及预期导致行业基本面持续下行的风险、行业信用风险持续蔓延的风险以及部分房企业绩不及预期的风险。

总结而言，政策的兑现期已经到来，但政策的工具箱还有很多未被使用。市场的复苏已经可以期待，然而，为了实现市场的复苏，需要更多的政策形成合力。我们对房地产产业链持乐观态度，重点推荐具备低成本融资能力、不动产资产运营能力和本地深耕经验的开发商，同时也推荐那些积极拓展、品牌声誉良好且应收款问题可控的优质物管公司。