南京市是核心二线城市，最近全面取消了限购政策。据南京市发布的促进房地产市场发展六条举措，从9月8日起，在玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区购买商品房将不再需要购房证明。这四个区域是南京市仅剩的限购区域，而南京此前已经取消了栖霞、雨花、江宁、江北、高淳、溧水、六合等外围区域的限购政策。此次南京市全面取消限购，是南京自2016年限购政策以来的首次，也是核心二线城市全面放开限购的第一个城市。

此前，沈阳、大连、嘉兴等地在8月底已经全面取消了限购，但这几个城市的能级低于南京。天津将限购区域调整为市内六个区，放松了非核心区的限购政策。上海临港新片区则放宽了对重点人才购房门槛。根据诸葛数据研究中心的不完全统计，截至目前，已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连和南京等六个城市全面取消了限购政策，还有郑州、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉等近30个城市针对局部区域或群体进行了放松，但这些城市还没有全面解除限购政策。

诸葛数据研究中心的高级分析师陈霄告诉记者，南京作为核心二线城市和江苏的省会城市，宣布全面取消限购具有重要的风向标作用。预计接下来，其他重点的二线城市如杭州、苏州、成都、武汉等，可能会逐步跟进。多位专家表示，在南京取消限购之后，预计其他二三线城市的限购政策也会逐渐放松，更多楼市承压的城市有望迎来一波限购松绑的潮流。镜鉴咨询创始人张宏伟表示，除了一线城市和部分强二线城市保留限购政策外，预计其他城市最快在10月底之前全面取消限购。对于一线城市来说，中指研究院市场研究总监陈文静认为，可以通过因区施策的方式优化非核心区的限购政策，同时结合人口和人才措施，调整多孩家庭和老年家庭的政策，以支持合理的购房需求。

陈霄表示，取消限购对于当前的房地产市场意义重大，这意味着原本不具备购房资格的人现在可以重新入市。这将释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于加快去库存和激发市场活力非常重要。陈文静告诉记者，优化限购政策有利于释放更多购房需求，特别是对于核心二线城市来说，放松政策的效果会相对较好。

南京市全面取消限购的同时，还出台了补助政策，并计划搭建“换新购”超市来激活楼市交易。根据措施，部分区域将对在2023年8月1日至12月31日期间购置新建商品住房的人给予补助。在享受补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的人，将再次给予一定的补助。此外，南京房地产业协会和房地产经纪行业协会将与房企和重点经纪机构合作推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源价格不会高于案场的最低价，通过“优先卖、放心买”的保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买的周期。

据了解，“换新购”超市的方式是，购房者与房企签订新建商品住房的认购协议，同时与经纪机构签署二手房的优先卖协议。在约定的30至90天的时间周期内，通过线上流量加推和经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出的时间。如果约定时间内未能售出二手房，开发企业将按约定退还购房者的新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。

南京市全面取消限购和出台补助政策背后的原因可能与较大的库存压力有关。克而瑞数据显示，南京市8月份新建商品住宅成交面积为26万平方米，环比和同比分别下降了27%和48%；今年前8个月，南京市新建商品住宅成交面积为399万平方米，同比下降了26%。与此同时，南京市的新房库存量为772万平米，去化周期达到21.7个月，库存压力较大。

此外，南京市的新政还明确落实了国家信贷政策的最新要求。据了解，全国的首套房和二套房的最低首付比例已统一调整为20%和30%。上述平安证券分析师表示，预计南京市的首套房和二套房的首付比例有望调整到最低水平，进一步降低刚需和改善性购房的门槛。

南京市进一步优化房地产政策符合当前南京楼市供需关系发生重大变化的新形势，有望提振市场信心。加上9月和10月是传统销售旺季，短期销售有望逐步企稳。