最近，有关房贷利率和首付比例调整的消息引起了购房者的关注。

根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的通知，这次政策的主要内容包括降低存量首套房贷利率、调整二套房贷利率、调整首付款比例等。下面，我将对具体的调整细节进行梳理，看看是否有你关心的问题。

问题一：我能申请降低房贷利率吗？包括住房公积金贷款吗？

根据通知，符合条件的存量首套住房贷款是指在2023年8月31日前已经被金融机构发放的，或者是已签订合同但未发放的贷款。此外，借款人的实际住房情况还必须符合所在城市的首套住房标准。

也就是说，如果你是在政策发布前贷款的，不论贷款是否已经发放，只要你与银行签订了贷款合同，并且符合首套住房的标准，就可以去申请降低利率。

需要注意的是，住房公积金贷款目前不在调整范围内。另外，如果你当时签订的贷款利率已经很低，那么可能没有下调空间。

据估算，全国共有近1亿个首套房存量贷款合同，其中约有4000万户借款人面临着协商调整利率的情况。

问题二：我该如何申请降低存量首套房贷利率？

根据通知，对于符合条件的存量住房贷款，借款人可以有两种途径申请降低利率。一种是以“新”贷款替换“旧”房贷，向银行申请新贷款来偿还旧贷款；另一种是与银行协商调整原来的利率水平。

具体选择哪种方式可以根据个人情况和与银行的协商来确定。

需要注意的是，如果选择第一种方式，新发放的贷款只能用于偿还旧房贷，不能将贷款挪作他用。

时间上来看，如果你符合条件，从2023年9月25日起就可以向之前贷款的银行提出申请。目前，银行正在进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作。具体如何申请还需要等待各银行进一步明确。

问题三：降低存量首套房贷利率，能省多少钱？

对于很多房贷利率较高的购房者来说，降低存量房贷利率可以减少利息支出，这无疑是他们期盼已久的。根据测算，本次存量首套房贷利率调整的平均降幅约为0.8个百分点。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设经协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超过5000元。

但具体每笔贷款的调整幅度还要根据实际情况进行判断。根据通知，具体的利率调整幅度需由借贷双方协商确定，并且调整后的利率不得低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

这就意味着，具体能享受到多大幅度的利率降低，要根据办理贷款时当地所在城市的首套房贷利率下限以及与银行的协商情况来确定。

问题四：我要买二套房，贷款利率能降多少？

对于想要购买二套房的购房者来说，此次房贷政策调整的一个重要利好是二套房贷款利率下限从过去的LPR“加60个基点”变为“加20个基点”，一次性降低了40个基点，这可算是一个较大的幅度降低。

以最新的以LPR加60个基点计算的5年期以上LPR为例，如果借款人按该利率申请贷款，二套房贷款利率为4.8%。对比调整后的利率加20个基点后，贷款利率降至4.4%。

以200万元、20年期、等额本息的商业贷款为例，调整后的利率可让借款人节约超过10万元的利息支出，月供将减少400多元。

过去一段时间，不少住房信贷政策的调整都集中在满足居民的刚性住房需求上，而降低二套房贷款利率政策下限有助于更好地支持居民的改善性住房需求。

问题五：统一首付款比例下限，我的首付款能减少多少？

根据通知，不再区分实施“限购”和“非限购”城市，统一全国商业性个人住房贷款的最低首付款比例政策下限为：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

对于“非限购”城市的购房者来说，这个政策可能意义不大，因为很多地方已经在按照这个水平执行了。

但在“限购”城市，首套和二套住房的最低首付款比例政策下限分别为30%和40%。而在实际执行中，很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至达到60%至80%。

此次调整后，购房者在“限购”城市将受益。以一套总价500万元的二套房为例，原本需要首付60%即300万元，而如果首付比例降为30%，首付款就能减少150万元。

降低首付比例下限有利于减轻居民的首付负担，增强购房能力和购房意愿。不过，政策规定的只是下限，各地如何确定首付比例，尤其是一些重点城市的首付比例是否能够下调以及下调幅度有多大，还需要根据当地房地产市场形势和调控需求来决定。