8月31日，中国人民银行和金融监管总局联合发布了两项重要政策，分别是《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，旨在引导个人住房贷款实际首付比例和利率下降。

这次政策调整不仅明确了首套房和二套房首付比例下限，还对二套房的房贷利率下限进行了调整。

对于存量房贷款来说，政策还明确了降低存量房贷款的两种途径。

根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

中国人民银行和国家金融监督管理总局的相关负责人表示，这次统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施限购的城市和不实施限购的城市。

换句话说，对于仍执行限购的城市来说，首套及二套房商贷比例下限将由此前的30%和40%下调至20%和30%。

业内认为，首付比例下限调整将全面降低居民购房门槛。

根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

2022年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房商贷利率始终保持5年期以上LPR+60BP，此次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调了40个基点。

业内认为，这有助于降低二套房购房成本，推动改善型住房需求释放。

两部门政策规定，各地可以根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解读指出，当前仍执行限购的城市多为核心一二线城市，尽管央行明确仍采取因城施策方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快将首付比例调整至下限水平，同时调整优化二套房贷利率。

另外，当前一线城市房贷利率仍处于较高水平，北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。

同日，中国人民银行和国家金融监督管理总局还发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，借款人可主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行通过发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更便利的服务。

调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

曹晶晶认为，降低存量首套住房贷款利率不仅可以为借款人节约利息支出，对银行来说，也可以减少提前还贷现象。

根据中指研究院的监测，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调了超过150个基点，而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率的差距扩大，再加上理财收益率下降，导致居民提前还贷情况较多。

央行自7月中旬以来持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

根据《通知》，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不得低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

因此，具体能降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。

中国人民银行和国家金融监督管理总局的相关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

存量住房贷款利率的下降对借款人来说，可以节约利息支出，有利于扩大消费和投资。

对银行来说，可以有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。

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