存量首套住房贷款利率政策和差别化住房信贷政策的调整，已经正式发布。根据中国人民银行和金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量住房贷款利率下降对于借款人来说是好事，可以节省利息支出，有利于扩大消费和投资。对于银行来说，这可以有效减少提前还贷的情况，减轻对银行利息收入的影响，同时还可以限制违规使用经营贷和消费贷置换存量住房贷款的行为，减少潜在风险。

除了调整存量住房贷款利率政策，两部门还对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化。这样的调整支持各地方根据实际情况和需求，采取因城施策的方式，引导个人住房贷款的实际首付比例和利率下行，更好地满足不同类型的住房需求。

具体来说，存量首套住房商业性个人住房贷款是指金融机构在2023年8月31日之前已发放，已签订合同但尚未发放的个人住房贷款。借款人的实际住房情况必须符合所在城市关于首套住房标准的规定。对于符合条件的存量住房贷款，借款人可以在2023年9月25日后主动向承贷银行提交申请。两部门也鼓励银行通过发布公告、批量办理等方式，提供更便利的服务。

存量住房贷款可以通过两种方式进行调整：一种是变更合同约定的利率加点幅度，另一种是由银行新发放贷款来置换原有的贷款。具体的利率调整幅度需要借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。以上海为例，自2019年10月参考LPR的房贷利率新政实施后，上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点。从2021年7月24日起，上海市的首套房贷利率下限为LPR加35个基点。借款人需要参考原贷款发放时上述下限标准，来确定能够获得调整存量首套房的幅度。根据消息，这次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整的平均降幅约为0.8个百分点。以一笔100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设利率降至4.3%，每年可以节省超过5000元的利息支出。

对于申请新发放贷款置换存量贷款的情况，两部门明确规定，新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，并纳入商业性个人住房贷款的管理。金融机构应当严格执行相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行审核，并明确提示相关风险。

此次调整优化差别化住房信贷政策的另一个重点是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。而首套住房利率政策下限仍然是不低于相应期限LPR减20个基点。在去年5月15日，两部门已经将差别化住房信贷政策进行了调整，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，但当时并未对二套住房的利率政策下限进行调整。

此外，本次调整优化差别化住房信贷政策还统一了全国商业性个人住房贷款的最低首付款比例政策下限，不再区分实施限购措施和不实施限购措施的城市。首套住房和二套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。在实施限购措施的城市中，首套和二套住房的最低首付款比例从30%和40%降至20%和30%。

最后，两部门明确表示，各地可以根据当地房地产市场的形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房的最低首付款比例和利率下限，采取因城施策的原则。同时，银行应当根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况和客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

本次存量首套住房贷款利率政策和差别化住房信贷政策的调整，对于减轻居民财务负担，促进消费和投资具有积极意义。借款人可以通过申请来享受利率的下调，节省利息支出。银行受益于减少提前还贷和