国泰君安在8月31日的研报中指出，本轮地产需求端政策的利好方向大致上已经明确，下一步等待政策的落地。

如果政策密集地落地，并在半年内充分反映，国泰君安估计一揽子地产优化政策有望拉动17,000万平方米的商品房销售，有望提振销售增速由负转正，直接拉动0.5个百分点的GDP增长，间接拉动0.3个百分点的GDP增长。

按照悲观、乐观情况估算，预计将分别拉动10,300万平方米和23,100万平方米的商品房销售。

在“房住不炒”的导向下，需求端政策优化的核心仍然是“房住不炒”，未来应该关注房地产行业新的发展模式的推进。

具体内容如下：

国泰君安研究部发布的《地产政策优化，影响几何？》一文中，提到本轮地产需求端政策的利好方向已经大致上明确，目前正在等待政策的落地。

2023年7月，住建部提出了进一步落实各类政策的倡议，暗示着需求端优化政策有望出台。

根据总结，各地落实的政策主要包括一些地区贷款额度上浮、提高公积金提取限额、缩小限售限购范围、降低首付比例，针对不同条件的人群提供更多的购房补贴，并在上述基础上提高贷款额度，降低购房难度。

未来，有望持续推动的地产支持政策主要有以下几点：降低首付比例、放松限购要求、换购住房税费减免和全面落实“认房不认贷”、调降房贷利率。

研究部对本轮政策效果进行了估算。首先是降低首付比例对商品房销售增量的影响，根据悲观、中性、乐观三种假设分别是6,500万平方米、11,000万平方米和15,000万平方米。

其次是放开限购政策中的社保年限要求对商品房销售增量的影响，根据悲观、中性、乐观三种假设分别是1,800万平方米、3,000万平方米和4,100万平方米。

在中性情况下，假设有50%的购房门槛人口打算购置房产。

再次是换购住房税费减免和全面落实“认房不认贷”对额外商品房销售的影响，理论上可达到2,000万平方米、3,000万平方米和4,000万平方米。

在中性情况下，假设“认房不认贷”能额外拉动15%的置换需求。

最后，调降房贷利率对地产销售的直接影响可能有限，但有望释放约4,000亿元的居民支出流向消费等领域。

如果政策密集地落地，并在半年内充分反映，估计一揽子地产优化政策有望拉动17,000万平方米的商品房销售，有望提振销售增速由负转正，直接拉动0.5个百分点的GDP增长，间接拉动0.3个百分点的GDP增长。

按照悲观和乐观情况的估算，预计将分别拉动10,300万平方米和23,100万平方米的商品房销售。

在以“房住不炒”为导向下，需求端政策优化的核心仍然是“房住不炒”，未来应该关注房地产行业新的发展模式的推进。

由于因城施策调控的惯性，以及房价过快上涨的红线制约，预计在执行角度上本轮地产政策依然存在差异化，很难出现房地产行业“一刀切”的政策落地。

因此，对于需求端政策的效果，需要谨慎观察，并更加关注以保障和长租为代表的房地产新的发展模式的推进。

风险提示：政策落地不及预期，估算可能存在误差。