广州楼市继成为首个落地“认房不认贷”的一线城市后，近期成交量没有明显提升，但关于首付比例降低的传闻不断。在新政策出台后，广州市场上最流行的信息是很多楼盘宣传“首套首付2成，二套3成”，以吸引购房者，但是否真正执行还不确切。9月4日，位于广州白云区的中铁诺德阅泷项目发布营销海报，宣称可执行首套住房“首付2成”，一小时内最高卖出45套房源，销售额超过1亿元。这只是广州新房市场上最近一周的一个缩影。

自央行等在8月31日宣布首付比例可下调和存量房贷利率下降的政策以来，广州已经有超过40个楼盘项目表示积极响应政策，提前执行首套20%，但同时在下方标有一行小字：“具体操作以银行审批为准。”这些项目多数属于保利、万科、新世界等头部房企，覆盖了广州的8个区域。大部分项目集中在黄埔、增城、白云等近郊区域。保利旗下有13个项目，包括保利天汇、中海保利朗阅、保利锦上等。万科旗下包括万科城市之光、万科·黄埔新城、增城万科城等。新世界旗下的新世界云耀和荔湾网红盘新世界凯粤湾也加入了首付两成的“抢客战场”。其他房企如中铁建、龙湖等也加入了这一营销宣传。

对于广州市场首付2成是否真正落地，许多项目销售人员表示，“2成首付”需要等待银行的政策和细则，这更多是一种营销手段，因此在海报上明确写明“具体操作以银行审批为准”。一些楼盘表示，申请2成首付需要先交定金，并经过银行审批，如果未通过，则仍按照3成的首付比例支付。还有销售人员表示，2成首付不能使用组合贷款，而公积金的首付比例依然是3成。

在一些楼盘积极响应2成首付政策的同时，也有一些楼盘宣称将回收折扣或略微提价。比如越秀·大学·星汇锦城在9月3日推出了100套3.2-3.4万元/平方米的特价房，并在当天下午紧急推出了80套房源，并宣布将在第二天回收折扣，房价将涨5%。其他楼盘如城投珠江天河壹品、保利珑玥公馆和星汇城TOD等也宣布9月全线涨价。还有一些楼盘表示“折扣即将回收”或“涨价倒计时”，以刺激消费者尽快购买。这些楼盘的营销措施在当前一线城市非常普遍，北京在9月1日宣布执行“认房不认贷”后，当晚也有多个项目发布海报宣传要回收折扣。

然而，这些方式最终被认为只是项目的营销噱头。在当前的市场环境下，更多是为了刺激购房者赶在政策节点购买房屋，提高项目成交量。中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，近期广州市场有多个项目宣称“提前执行首套2成政策”来吸引客户，但实际执行还需等待银行相关措施的落地。有些项目宣称回收折扣或小幅提价，但这只是噱头，实际成交价格并没有明显变化。

远郊区域市场或一些偏向刚需的项目变化并不明显，购房者仍处于观望状态。在二手房方面，一些购房者存在置换需求，挂牌量略有增加，中介带看量也有所增加，但成交量变化不大，还存在一定的议价空间。

关于广州首套房首付比例能否真正执行2成的问题，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，目前来看，广州的“认房不认贷”政策利好已经落地，而首套房利率按照LPR基准执行（即4.2%），这是一线城市中最低的利率。预计首付比例和利率标准继续下调的可能性较低。自新政策落地以来，广州市场的成交量也出现了短暂的回暖。安居客的数据显示，8月30日和31日，新房成交量分别提升至204套和266套，但从9月开始又大幅下降，前三天的成交量分别为110套、101套和118套。然而，在新政策落地后的首个周末，即9月2日和3日，广深地区受到台风天气的影响，楼盘销售受到一定的影响。从新政策落地一周的实际市场表现来看，广州的“认房不认贷”在提升市场成交量方面表现一般，涨幅没有北京市场那么大。

作为首个放松调控的一线城市，广州楼市在刚刚结束的8月面临着不小的压力。根据广州中原研究发展部的数据，8月广州新房成交量为4136套，环比下跌20%，同比去年同期下跌32%，创下2023年以来的月度新低。二手房成交量方面，8月成交8156套，环比微升0.7%，同比去年同期上涨3.4%。

对于接下来的广州市场走势，杨红侠认为，目前的政策对刚性住房需求和改善性住房