国泰君安证券在9月4日的研报中表示，地产景气度有所回落，但政策预期不断升温，这将推动港股地产链反弹。

2023年上半年，地产销售修复趋势放缓，新开工面积、施工面积、开发投资等指标均保持负增长。

二季度末，商品房销售有所回落，整体弱于季节性，二手房成交面积也连续走弱。

近期，房地产政策确定了新的基调，中央政治局会议中提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随后，北上广深等一线城市纷纷响应。

政策预期升温，港股地产链或将迎来反弹投资机会。

在地产政策的催化下，港股是否有更好的投资机会呢？首先，就所处的位置来看，港股地产链相比A股具有更便宜的估值，投资机会更大。

从指数层面来看，上游行业的AH股重合度很高，板块指数走势极为相关，港股整体估值低于A股。中游行业中，港股地产和物业的估值明显低于A股，尤其是房地产板块的AH溢价率较大。而下游行业中，港股的家电和轻工制造板块的估值整体也低于A股。

从板块龙头股的层面来看，无论是在A股和港股市场上都有上市的企业，还是A股和港股市场上可比较的龙头企业，港股相对于A股来说明显更便宜，性价比更高。

其次，就股价弹性来看，根据过去的经验，在每一轮地产政策催化下，港股地产链的涨幅更大。

回顾过去的地产上涨周期，A股地产公司的估值催化因素主要是行业政策环境，每次地产行业出现政策放松并落地的阶段，上涨幅度最大，确定性也较高。港股地产公司的估值对于政策放松也有一定的反应，但主要的上涨还是集中在盈利端兑现的阶段，成交规模的提高是催化香港地产公司上涨的最直接因素。

在2010年之前的两次上涨周期中，A股的涨幅和估值提升都大于港股，节奏基本相同。而2010年之后，港股的涨幅和估值提升大于A股。A股在政策放松阶段上涨，而港股则在盈利兑现阶段上涨。

最后，在行情节奏上，A股和港股有所不同，港股的上涨更多集中在中后期的业绩兑现期，同时也表现出更大的弹性。

通过回顾近10年来的情况，当地产鼓励政策推出后，A股往往在预期的推动下上涨，而港股的节奏滞后，在销售、利润等指标兑现之后才开始上涨，并且价格弹性也优于A股。

在7月的政治局会议上，对地产市场进行了积极的定调，北上广深等一线城市也陆续表示“促进房地产市场平稳健康发展”，预计“认房不认贷”、下调存量房贷利率等政策将陆续出台，随后观察政策落地所带来的业绩弹性，港股地产链可能会迎来投资机会。

当然，也存在一些风险因素，包括国内经济复苏不及预期和政策不及预期。这些因素需要投资者注意。

总的来说，地产景气度回落，但政策预期升温，这将推动港股地产链反弹。投资者可以考虑在这个行业中寻找投资机会，但需要谨慎评估相关风险。